질문 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다. 임차주택에 대한 경매절차에서 배당요구를 하지 아니하였습니다. 그런데 임차주택을 경락받은 매수인은 임차인에게 빨리 주택을 인도하라고 합니다. 이러한 경우 임차인은 경락인에게 주택을 인도해주어야 하나요 답변 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있으며, 이 두 가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다(대법원 1986.07.22. 선고 86다카466 판결 참조). 따라서 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 배당요구..

질문 임대인이 임대차기간이 끝난 후 임차인에게 보증금을 반환하지 못하였습니다. 그러자 임차인이 주택임차권등기를 하였는데, 임대인이 위 주택을 다시 다른 사람에게 새로 임대하여 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고자 하는데 임차권등기가 되어 있는 관계로 사실상 임대가 어려울 것 같습니다. 이 경우 임대를 하려면 어떻게 하는 것이 좋은가요. 답변 주택임차권등기명령제도에 의한 주택임차권등기가 되어 있는 주택을 다른 사람에게 임대하는 경우 새로운 임차인은 그 주택임차권등기가 말소되지 않는 한 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로서의 보호를 받을 수는 없습니다(주택임대차보호법 제3조의 3 제5항, 제6항 참조). 그러나 새로운 임차인이 입주와 주민등록전입신고를 하여 대항요건을 갖..

질문 임차인의 주민등록이 직권말소된 이후 주민등록을 재등록하였는데, 직권말소 후 재등록 하기 전에 주택의 소유자가 변동되었습니다. 신소유자는 임차인에 대하여 임대차보증금 반환의무를 부담하나요. 답변 임차인은 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이행관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여 대항할 수 없다고 보이는바, 신소유자가 선의라면 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없는바, 신소유자는 임대인의 지위를 승계하였다고 보기 어려우므로 신소유자는 임대차 보증금 반환의무가 없습니다. 출처: 법무부

질문 주택에 전입신고를 하고 입주와 동시에 확정일자를 받은 세입자가 임차주택에 대한 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에 경락인이 낙찰대금을 전부 납입하였음에도 임차인이 임차 주택을 계속사용하고 있다면 불법 점유라고 할 수 있나요. 답변 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받을 수 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임차인이 그 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않습니다(대법원 2004. 8. 30. 선고 2003다23885 판결). 따라서 사례에서 임차인에 대한 배당표가 확정..

질문 개인소유의 아파트를 직원의 복지 목적으로 임차하였습니다. 임대차계약서를 작성할 때는 임차인 명의를 회사명의로 계약하였고 전입신고와 확정일자는 직원이름으로 하였습니다. 이 경우 임대차계약기간이 끝나기 전에 그 직원이 변경되었다면, 새로운 직원은 언제부터 대항력을 갖게 되는 것인가요. 답변 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인은 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에 대항력을 인정하도록 규정함으로써 주택임대차보호법의 보호를 받도록 하였습니다(주택임대차보호법 제3조 제3항). 한편, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날 부터 제3자에 ..

질문 대항력을 취득한 임차인이 임차권 등기 명령 신청 후 바로 이사를 갔습니다. 임차권 등기 기입전에 주택의 소유권을 취득한 신소유자는 임차인에게 임대차 보증금을 반환해 줄 의무를 부담하나요. 답변 대항력 및 우선변제권 유지의 효력은 임차권 등기의 경료시부터 발생하므로 임차권등기 명령을 신청한 후 바로 이사를 가게 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 따라서 신소유자는 임차인에게 임대차 보증금을 반환해 줄의무를 부담하지 않습니다. 출처: 법무부

질문 주택의 소유자가 배우자 명의로 주민등록을 하고 거주하다가 주택을 매도하고 신소유자로부터 배우자 명의로 다시 임차 하였습니다. 그런데 신소유자가 소유권이전등기를 한 당일 청구권보전의 가등기가 기입되었고, 그 이후 가등기권자가 본등기를 완료하여 소유자가 변동되었습니다. 본등기를 완료한 최종 신소유자는 임차인에 대하여 임대차 보증금 반환의무를 부담하나요. 답변 신소유자가 소유권이전등기를 마친 이후에야 제3자로서는 주택의 종전 소유자(임차인)의 주민등록이 임차권을 매개로 하는 주민등록이라는 사실을 인식할 수 있었다고 보이므로, 종전소유자(임차인)는 신소유자(임대인)가 소유권이전등기를 경료한 다음날에 대항력을 취득한다고 보입니다. 따라서 신소유자(임대인)가 소유권이전등기한 날 청구권보전의 가등기가 기입되었다..

질문 부부 공동명의로 임대차 계약을 체결한 후 남편명의로 전입신고를 하면 대항력을 취득할 수 있나요. 답변 주민등록에는 가족의 주민등록도 포함되는바 부부 공동명의로 임대차 계약을 체결한 후 남편명의로 전입신고를 전 한다면 부부 모두(공동명의자 모두) 대항력을 취득할 수 있습니다. 출처: 법무부

질문 주택 임대차기간 만료 이전에 세입자가 이사를 가자 집주인이 새로운 세입자를 들였습니다. 이 경우에도 임차인은 본래의 임대차기간 중 남은 기간에 해당하는 차임 상당액을 지불해야 하나요. 답변 당사자는 임대차계약에 구속을 받으므로 세입자가 임대차기간 만료 전에 이사를 가는 경우에는 남은 임대차기간 동안에도 임대인의 손해에 해당하는 차임 상당액을 지불해야 하는 것이 원칙입니다. 그러나 임대인이 새로운 임차인에게 본래 임대하였던 주택을 제공하여 사용수익하게 하는 경우에는 임대인과 전 임차인 사이의 임대차계약은 묵시적으로 합의 해지 되었다고 할 것이므로 임차인은 그 때로부터는 더 이상 차임 상당의 손해를 배상할 의무가 없다고 해야 할 것입니다. 출처: 법무부