질문 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다. 임차주택에 대한 경매절차에서 배당요구를 하지 아니하였습니다. 그런데 임차주택을 경락받은 매수인은 임차인에게 빨리 주택을 인도하라고 합니다. 이러한 경우 임차인은 경락인에게 주택을 인도해주어야 하나요 답변 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있으며, 이 두 가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다(대법원 1986.07.22. 선고 86다카466 판결 참조). 따라서 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 배당요구..

질문 토지에 대한 임대차 기간이 만료된 이후에도 상당기간 임차인이 계속 임차물을 계속 사용, 수익하고 있어 묵시적 갱신이 된 경우 임대인 또는 임차인은 일방적으로 계약 해지를 할 수 있나요. 답변 토지에 대한 임대차 기간이 만료된 이후에도 상당기간 임차인이 계속 임차물을 계속 사용, 수익하고 있어 묵시적 갱신이 된 경우 임대인 또는 임차인은 일방적으로 계약 해지를 할 수 있나요. 출처: 법무부

질문 임차인이 상가건물을 인도 받고 사업자등록을 마쳤습니다. 임대인의 동의를 얻어 다른 사람에게 상가건물을 재임대하였는데, 재임차인이 사업자등록없이 영업을 하고 있습니다. 그 이후 상가건물이 매매로 소유자가 변경되었습니다. 임차인은 누구에게 임대차 보증금의 반환을 청구하여야 하나요. 답변 당해 상가건물에서 실제로 영업을 하는 직접점유자인 전차인이 사업자등록을 마친 경우에만 비로소 임차인도 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득하게 된다고 보아야 합니다. 따라서 전차인이 사업자등록을 하지 않은 경우에는 임차인도 대항력을 취득할 수 없습니다. 그렇다면 신소유자는 임대인의 지위를 승계하지 않으므로 임차인은 종전 소유자인 임대인에게 임대차 보증금의 반환을 청구하여야 합니다. 출처: 법무부

질문 다가구용단독주택의 정의 답변 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 주택으로서 구획마다 한 가구씩 독립하여 생활할 수 있으나, 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매(분양)하는 것이 불가능한 주택. 출처: 법무부

질문 상가건물의 소유주입니다. 상가건물의 임대차 계약이 종료되었으나, 임차인이 폐업신고절차를 이행하지 않고 있어 건물을 사용하는데 많은 제약이 있습니다. 어떻게 해야 하나요. 답변 상가건물의 임대차 종료에 따른 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함됩니다(민법 제615조, 민법 제654조). 따라서 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는 데 방해가 되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서의 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있습니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결). 그러므로 임대인은 임차인에 대하여 임..

질문 임대인이 임대차기간이 끝난 후 임차인에게 보증금을 반환하지 못하였습니다. 그러자 임차인이 주택임차권등기를 하였는데, 임대인이 위 주택을 다시 다른 사람에게 새로 임대하여 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 최초의 임차인에게 보증금을 반환하고자 하는데 임차권등기가 되어 있는 관계로 사실상 임대가 어려울 것 같습니다. 이 경우 임대를 하려면 어떻게 하는 것이 좋은가요. 답변 주택임차권등기명령제도에 의한 주택임차권등기가 되어 있는 주택을 다른 사람에게 임대하는 경우 새로운 임차인은 그 주택임차권등기가 말소되지 않는 한 「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로서의 보호를 받을 수는 없습니다(주택임대차보호법 제3조의 3 제5항, 제6항 참조). 그러나 새로운 임차인이 입주와 주민등록전입신고를 하여 대항요건을 갖..

질문 상가건물의 소유자가 배우자 명의로 사업자등록을 하고 영업을 하다가 상가건물을 매도하였고, 신소유자는 소유권이전등기를 마침과 동시에 근저당권을 설정하였으며 상가건물의 소유자는 신소유자로 부터 배우자 명의로 다시 임차하였습니다(배우자가 임차인).근저당권에 기한 경매가 실행되어 경락인이 주택의 소유권을 취득하고 임대차가 종료된 경우 임차인은 누구에게 임대차보증금의 반환을 청구하여야 하나요. 답변 신소유자가 소유권이전등기를 마친 이후에야 제3자로서는 주택의 종전 소유자의 배우자(임차인)의 사업자등록이 임차권을 매개로 하는 사업자등록이라는 사실을 인식할 수 있었다고 보이므로, 종전소유자의 배우자(임차인)는 신소유자가 소유권이전등기를 경료한 다음날에 대항력을 취득한다고 보입니다.따라서 소유권이전등기와 동시에 ..

질문 임차 주택에 대한 경매절차가 진행 중이면 임대차기간이 만료되기 전이라도임차인은 임대인을 상대로 보증금반환 청구의 소를 제기할 수 있나요. 답변 판례는 공평의 원칙상 해지권을 인정하여 보증금반환 청구의 소를 제기할 수 있다고 하고 있습니다. 이 경우 임차인의 해지 통고에 의하여 임대차계약은 바로 종료된다고 보고 있습니다(대법원 1996.7.12, 선고, 94다37646, 판결). 출처: 법무부

질문 임차인의 주민등록이 직권말소된 이후 주민등록을 재등록하였는데, 직권말소 후 재등록 하기 전에 주택의 소유자가 변동되었습니다. 신소유자는 임차인에 대하여 임대차보증금 반환의무를 부담하나요. 답변 임차인은 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이행관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여 대항할 수 없다고 보이는바, 신소유자가 선의라면 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없는바, 신소유자는 임대인의 지위를 승계하였다고 보기 어려우므로 신소유자는 임대차 보증금 반환의무가 없습니다. 출처: 법무부