질문 가압류된 아파트를 임차하여 입주하고 전입신고를 마쳤습니다. 그 후 가압류채권자가 아파트주인을 상대로 승소판결을 받은 후 임차주택에 대하여 경매신청을 하였습니다. 만약 제가 소액임차인이면 위 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는가요. 답변 주택임대차보호법 제3조 3항 ‘임차주택의 양수인’은 매매, 증여, 경매, 상속, 공용징수 등에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말하며(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결 참조) 선순위 가압류등기에 기한 경매절차의 매수인에게도 대항력을 주장할 수 있느냐가 문제됩니다. 이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 ..

질문 개인소유의 아파트를 직원의 복지 목적으로 임차하였습니다. 임대차계약서를 작성할 때는 임차인 명의를 회사명의로 계약하였고 전입신고와 확정일자는 직원이름으로 하였습니다. 이 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요. 답변 주택임대차보호법 상의 목적은 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것입니다. 단, 예외적으로 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인은 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에 대항력을 인정하도록 규정함으로써 주택임대차보호법의 보호를 받도록 하였습니다(주택임대차보호법 제3조 제3항). 따라서 중소기업에 해당하는 법인이 소속직원의 주거용으로 주택을 임차하였다면 주택임대차..

질문 임대차기간이 만료되었으나 보증금을 돌려받지 못하여 보증금반환청구소송을 제기하여 확정판결을 받았습니다. 임차주택에 대하여 임차인이 경매를 신청하는 경우 우선변제권을 상실하게 되나요? 답변 1999년 동법 개정 전에는 임차인이 직접 경매신청을 하는 경우 집을 비워주어야 했고 이 경우 우선변제권을 상실하도록 되어 있어 사실상 임차인의 경매신청이 불가능하였으나, 개정법 제3조의2 제1항에 의하면 “임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다”고 명시함으로써 임차인이 집을 비워주지 않아도 경매신청을 할 수 있도록 하였고, 그에 따라 ..

질문 (임차권의 대항력) 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 임차인의 주민등록이 관할 동사무소의 주민등록 일제 정리 계획에 의해 직권 말소된 경우, 임차인의 대항력이 상실되나요. 답변 이와 유사한 사례에서, 법원은 임차인이 위 임차주택에 주민등록을 계속 유지할 의사로 스스로 주민등록을 이전하지 않았고 위 주택을 계속적으로 점유하고 있는 이상, 임차인의 주민등록이 전체적으로나 종국적으로 이전 내지 소멸하였다고 볼 수는 없어서 제3자에 대한 대항력은 상실되지 않는다고 보았습니다(대구지방법원 1998. 12. 1.선고 98가합4501판결). 따라서 임차인은 대항력을 상실하지 않을 것으로 보입니다. 출처: 법무부

질문 다가구주택이 세대별로 구분등기가 되었음에도 불구하고 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 때에 건물의 층·호수를 기재하지 않고 건물의 지번만으로 전입신고를 하여도 되나요. 답변 다가구주택이 세대별로 구분등기가 되었으나 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 때에는 층·호수를 기재하지 않고 건물의 지번만으로 전입신고를 하였거나, 등기부상 구분등기가 된 층·호수와 다른 호수로 전입신고를 하였더라도 그 공시방법은 유효합니다. 출처: 법무부

질문 주택임차인이 임대차기간이 끝나기 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않아서 갱신이 이루어지는 경우 임대차기간은 어떻게 되나요. 답변 주택임차인이 임대차기간이 끝나기 전까지 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 묵시의 갱신이 이루어진다. 이 경우 임대차기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조 제1항, 제2항). 출처: 법무부

질문 임차인이 수 개월 째 월세를 주지 않아 월세를 독촉하였음에도 여전히 미지급 상태입니다. 집을 빼달라고 했더니 임차인은 이사를 가면서 임차권등기명령을 걸어 놓았습니다. 임차권등기명령을 말소하기 위해 임차인에게 보증금을 지급하겠다고 계좌번호를 알려달라고 하였으나, 답변을 피하고 연락도 없습니다. 임차권등기명령을 취소할 수 있는 방법이 없는지요. 답변 임대인은 임차인이 보증금을 수령 거절할 경우 임차권등기말소를 하기 위해서는, 법원에 보증금과 이자(임차인이 이사를 가면서 임대인에게 주택을 인도한 다음 날 부터 공탁한 일자까지의 이자)를 합산한 금액을 변제공탁 한 후, 임대인이 임차권등기 취소신청을 하여 법원의 결정을 받아 임차권등기의 집행해제를 신청하여야 말소가 될 것으로 보입니다. 출처: 법무부

질문 동생과 공동명의로 주택을 임차할 계획입니다. 그런데 동생이 전에 살고 있던 원룸이 계약만기 전이라 보증금을 아직 받지 못해서 동생의 주민등록은 원룸에 그대로 둔 상태입니다. 저만 일단 새로운 주택에 전입신고를 하고 확정일자를 받을 예정입니다. 공동명의로 계약을 할 때 한 사람만 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는가요. 답변 대항력의 요건은 계약당사자의 전입신고와 실제 거주입니다. 임대차계약의 임차인으로 공동명의였다면 두 명이 모두 전입신고가 되어 있어야 합니다만, 전세보증금에 대해서는 각자의 지분을 표시하지 않으므로 불가분 채권으로 봅니다. 불가분채권일 때 공동명의자 중 한 명이라도 전입신고가 되어 있고 실제 거주를 한다면 공동명의자에게도 대항력과 우선변제권의 ..